Comparez les rendements bruts, prix au m² et loyers moyens pour trouver les meilleures opportunités d'investissement immobilier en France.
Données indicatives basées sur les prix de marché et loyers observés en 2025-2026. Cliquez sur les en-têtes pour trier.
| Ville ↕ | Région ↕ | Prix/m² ↕ | Loyer/m² ↕ | Rend. brut ↕ | Tension loc. ↕ | Type marché |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | Auvergne-Rhône-Alpes | 1 050 € | 8,5 € | 9,7 % | ⭐⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Roubaix | Hauts-de-France | 1 200 € | 9,0 € | 9,0 % | ⭐⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Mulhouse | Grand Est | 1 350 € | 9,2 € | 8,2 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Valenciennes | Hauts-de-France | 1 400 € | 9,1 € | 7,8 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Le Mans | Pays de la Loire | 1 600 € | 10,0 € | 7,5 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Béziers | Occitanie | 1 500 € | 9,3 € | 7,4 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Reims | Grand Est | 1 900 € | 11,5 € | 7,3 % | ⭐⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Nancy | Grand Est | 1 950 € | 11,7 € | 7,2 % | ⭐⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Perpignan | Occitanie | 1 700 € | 10,1 € | 7,1 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Limoges | Nouvelle-Aquitaine | 1 500 € | 8,8 € | 7,0 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Clermont-Ferrand | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 100 € | 12,0 € | 6,9 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Amiens | Hauts-de-France | 1 800 € | 10,2 € | 6,8 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Poitiers | Nouvelle-Aquitaine | 2 000 € | 11,2 € | 6,7 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Metz | Grand Est | 2 100 € | 11,5 € | 6,6 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Dijon | Bourgogne-Franche-Comté | 2 400 € | 13,0 € | 6,5 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Rouen | Normandie | 2 300 € | 12,3 € | 6,4 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Besançon | Bourgogne-Franche-Comté | 2 200 € | 11,6 € | 6,3 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Brest | Bretagne | 2 200 € | 11,4 € | 6,2 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Tours | Centre-Val de Loire | 2 500 € | 12,7 € | 6,1 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Angers | Pays de la Loire | 2 700 € | 13,5 € | 6,0 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Caen | Normandie | 2 500 € | 12,3 € | 5,9 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Orléans | Centre-Val de Loire | 2 600 € | 12,6 € | 5,8 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Grenoble | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 800 € | 13,3 € | 5,7 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Nantes | Pays de la Loire | 3 200 € | 15,0 € | 5,6 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Toulouse | Occitanie | 3 400 € | 15,5 € | 5,5 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Marseille | PACA | 3 100 € | 14,0 € | 5,4 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Montpellier | Occitanie | 3 600 € | 16,0 € | 5,3 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Nîmes | Occitanie | 2 700 € | 11,7 € | 5,2 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Le Havre | Normandie | 2 200 € | 9,4 € | 5,1 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Toulon | PACA | 2 900 € | 12,1 € | 5,0 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Bordeaux | Nouvelle-Aquitaine | 4 200 € | 17,0 € | 4,9 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Aix-en-Provence | PACA | 4 800 € | 19,2 € | 4,8 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Lille | Hauts-de-France | 3 500 € | 13,7 € | 4,7 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Lyon | Auvergne-Rhône-Alpes | 4 800 € | 18,5 € | 4,6 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Strasbourg | Grand Est | 3 900 € | 14,5 € | 4,5 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Rennes | Bretagne | 4 100 € | 15,0 € | 4,4 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Paris (93) | Île-de-France | 3 500 € | 12,5 € | 4,3 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Nantes (périphérie) | Pays de la Loire | 2 800 € | 9,8 € | 4,2 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Nice | PACA | 5 500 € | 19,0 € | 4,1 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Montpellier (hyper-centre) | Occitanie | 5 000 € | 16,7 € | 4,0 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Bordeaux (hyper-centre) | Nouvelle-Aquitaine | 5 800 € | 18,9 € | 3,9 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Paris intramuros | Île-de-France | 9 500 € | 30,0 € | 3,8 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Lyon (1er-6e) | Auvergne-Rhône-Alpes | 6 500 € | 20,1 € | 3,7 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Paris 16e | Île-de-France | 10 500 € | 31,5 € | 3,6 % | ⭐⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Pau | Nouvelle-Aquitaine | 2 100 € | 9,6 € | 5,5 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Troyes | Grand Est | 1 950 € | 9,8 € | 6,0 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Dunkerque | Hauts-de-France | 1 700 € | 8,2 € | 5,8 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Lens | Hauts-de-France | 1 300 € | 6,9 € | 6,4 % | ⭐⭐⭐ | Cashflow + |
| Chartres | Centre-Val de Loire | 2 300 € | 10,9 € | 5,7 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
| Avignon | PACA | 2 600 € | 11,5 € | 5,3 % | ⭐⭐⭐ | Patrimonial |
* Données indicatives 2025-2026. Sources : SeLoger, PAP, MeilleursAgents. Les rendements réels peuvent varier selon le quartier, le type de bien et les conditions de marché.
Le contexte de taux à 3,5% change radicalement l'équation par rapport aux années 2015-2021. Voici notre analyse des marchés.
Rendement brut ≥ 7%. Ces villes permettent généralement un cashflow positif ou neutre avec un financement à 3,5% sur 20 ans.
Saint-Étienne, Roubaix, Mulhouse, Le Mans, Reims, Nancy, Limoges
Rendement 5,5-7% avec une forte tension locative. Cashflow légèrement négatif mais excellente valorisation attendue.
Angers, Clermont-Ferrand, Dijon, Tours, Nantes, Toulouse
Rendement < 5% mais sécurité maximale, valorisation long terme et liquidité du marché. Effort d'épargne à prévoir.
Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Rennes, Strasbourg
Les villes offrant les meilleurs rendements bruts sont Saint-Étienne (~9,7%), Roubaix (~9%), Mulhouse (~8,2%) et Le Mans (~7,5%). Ces villes ont des prix d'achat faibles par rapport aux loyers pratiqués. Attention cependant : une vacance locative plus élevée et une valorisation moindre à long terme doivent être intégrées dans le calcul.
Cela dépend de votre stratégie : si vous cherchez un complément de revenus immédiat, privilégiez les villes à fort rendement (Saint-Étienne, Roubaix). Si vous construisez un patrimoine à long terme, les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Paris) offrent une meilleure valorisation malgré un rendement plus faible.
Avec un taux de crédit à 3,5% sur 20 ans et un financement à 100%, il faut un rendement brut d'environ 7-8% pour espérer un cashflow positif après charges. Avec un apport de 20-30%, ce seuil descend à 5,5-6%. Utilisez notre calculateur cashflow pour votre situation.
Ces données sont des estimations moyennes par ville. Le rendement réel peut varier de ±2% selon le quartier, le type de bien (studio, 3 pièces), l'état du logement et la localisation précise. Un studio étudiant proche d'une université peut offrir 2 points de rendement supplémentaires par rapport à la moyenne urbaine.