Calculez en temps réel le rendement brut, net, le cashflow mensuel et le cash-on-cash de votre investissement immobilier.
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Choisissez le régime adapté à votre situation pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs.
Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers. Simple, automatique, aucune comptabilité.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Plafond revenus fonciers | 15 000 € / an |
| Abattement | 30 % |
| Déclaration | Case 4BE (2042) |
| Idéal pour | Peu de charges réelles |
Déduction de toutes les charges réelles : intérêts, travaux, assurance, taxe foncière. Déficit foncier reportable 10 ans.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Plafond | Aucun |
| Déficit sur revenu global | 10 700 € / an |
| Report déficit (hors intérêts) | 10 ans |
| Idéal pour | Charges importantes, travaux |
Abattement forfaitaire de 50% (71% pour les meublés de tourisme classés).
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Plafond BIC | 77 700 € / an |
| Abattement meublé classique | 50 % |
| Abattement tourisme classé | 71 % |
| Idéal pour | Simplicité, peu de charges |
Amortissement du bien (2-4%) et du mobilier (10-20%). Neutralisation fiscale des revenus pendant 15-20 ans.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Amortissement immobilier | 2 – 4 % / an |
| Amortissement mobilier | 10 – 20 % / an |
| Report déficit BIC | Illimité |
| Idéal pour | Optimisation fiscale maximale |
Amortissement comptable du bien, imposition à 15% jusqu'à 42 500€ puis 25%. Idéale pour la transmission patrimoniale et les gros patrimoines.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Taux IS réduit | 15 % (jusqu'à 42 500 €) |
| Taux IS normal | 25 % |
| Amortissement bien | 2 – 4 % / an |
| Dividendes (flat tax) | 30 % |
⚠️ Attention à la plus-value lors de la revente : la base de calcul est sur la valeur nette comptable après amortissements. La SCI IS est conseillée pour conserver longtemps ou transmettre le bien. Voir notre simulateur SCI.
Rendement brut moyen par ville. Données indicatives basées sur les prix et loyers du marché 2025-2026.
| Ville | Prix moy/m² | Loyer moy/m² | Rendement brut | Tension locative |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 1 050 € | 8,5 € | 9,7 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Roubaix | 1 200 € | 9,0 € | 9,0 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Mulhouse | 1 350 € | 9,2 € | 8,2 % | ⭐⭐⭐ |
| Le Mans | 1 600 € | 10,0 € | 7,5 % | ⭐⭐⭐ |
| Reims | 1 900 € | 11,5 € | 7,3 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Limoges | 1 500 € | 8,8 € | 7,0 % | ⭐⭐⭐ |
| Clermont-Ferrand | 2 100 € | 12,0 € | 6,9 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Amiens | 1 800 € | 10,2 € | 6,8 % | ⭐⭐⭐ |
| Dijon | 2 400 € | 13,0 € | 6,5 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Angers | 2 700 € | 13,5 € | 6,0 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Caen | 2 500 € | 12,3 € | 5,9 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Nantes | 3 200 € | 15,0 € | 5,6 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Toulouse | 3 400 € | 15,5 € | 5,5 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Marseille | 3 100 € | 14,0 € | 5,4 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Montpellier | 3 600 € | 16,0 € | 5,3 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Bordeaux | 4 200 € | 17,0 € | 4,9 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Lyon | 4 800 € | 18,5 € | 4,6 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Strasbourg | 3 900 € | 14,5 € | 4,5 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Rennes | 4 100 € | 15,0 € | 4,4 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Paris (93) | 3 500 € | 12,5 € | 4,3 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Nice | 5 500 € | 19,0 € | 4,1 % | ⭐⭐⭐⭐ |
| Paris intramuros | 9 500 € | 30,0 € | 3,8 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
Données indicatives 2025-2026. Voir le tableau complet 50 villes.
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat total) × 100. Exemple : 900 €/mois × 12 = 10 800 € / 200 000 € = 5,4%. Indicateur rapide mais incomplet, il ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité.
Le rendement net déduit toutes les charges propriétaire (taxe foncière, assurance, copropriété, gestion) des loyers. Le rendement net-net soustrait également l'impôt. En pratique, on perd 1,5 à 2,5 points entre brut et net.
Le cashflow est la différence entre les loyers encaissés et toutes les dépenses (mensualité du prêt + charges). Un cashflow positif signifie que votre bien s'autofinance. Un cashflow négatif (effort d'épargne) est fréquent dans les grandes villes mais normal dans une stratégie patrimoniale.
La location meublée LMNP réel est fiscalement plus avantageuse grâce à l'amortissement qui neutralise l'imposition pendant 15-20 ans. La location nue est plus simple à gérer. Comparez avec notre simulateur LMNP.
Avec des taux de crédit autour de 3,5%, un rendement brut de 6% minimum est conseillé pour viser un cashflow neutre. Les villes moyennes dynamiques (Angers, Clermont-Ferrand, Reims) offrent les meilleures opportunités à 6-9% brut.
Trois stratégies principales : 1) LMNP réel avec amortissement si meublé possible. 2) Régime réel foncier avec travaux pour créer un déficit foncier (10 700€ déductibles du revenu global). 3) SCI IS pour gros patrimoines. Voir notre page aides fiscales.