Calculez votre cashflow mensuel et projetez-le sur 20 ans avec revalorisation des loyers et charges. Visualisez la rentabilité globale de votre investissement.
Calculer mon cashflow →Le cashflow est la somme d'argent qui vous reste chaque mois après avoir payé toutes les dépenses liées à votre bien.
💡 Formule du cashflow mensuel : Loyer encaissé - Mensualité prêt - Charges propriétaire - Fiscalité = Cashflow. Un cashflow positif signifie que le bien génère de l'argent chaque mois. Un cashflow négatif (effort d'épargne) est acceptable dans une stratégie patrimoniale à long terme.
| Entrées (+) | Sorties (-) |
|---|---|
| Loyer brut | Mensualité prêt |
| Charges récupérables | Assurance prêt |
| Taxe foncière | |
| Charges copropriété | |
| Assurance PNO | |
| Gestion locative | |
| Provision travaux | |
| ImpĂ´ts (IR/BIC) | |
| Vacance locative |
| Levier | Impact |
|---|---|
| Louer meublé (LMNP) | +10-30% loyer |
| Location courte durée | +50-100% loyer |
| Colocation | +20-40% loyer |
| Allonger durée prêt | -Mensualité |
| Apport plus élevé | -Capital emprunté |
| LMNP réel (amortissement) | -Fiscalité |
| Renégocier assurance | -Assurance |
Le cashflow n'est qu'un indicateur. La rentabilité globale d'un investissement immobilier intègre :
Non. Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux), un cashflow légèrement négatif est souvent inévitable mais compensé par une forte valorisation du bien. Un investisseur avec un cashflow de -200€/mois mais une valorisation de +3%/an sur un bien à 400 000€ gagne +12 000€/an en capital, soit +800€/mois net.
L'effort d'épargne réel = Cashflow négatif - (Capital remboursé chaque mois). En début de prêt, une grande partie de la mensualité sert à payer des intérêts. Au fil du temps, la part de capital remboursé augmente, réduisant votre effort réel. Au bout de 20 ans, le locataire a "financé" la majorité du bien.
Oui, absolument. Prévoir 0,5 à 1% de la valeur du bien par an en provision travaux est une règle prudente. Pour un bien à 200 000€, cela représente 100-200€/mois. Sans cette provision, un gros travail imprévu (chaudière, toiture) peut déséquilibrer votre trésorerie.
Oui. Une vacance de 5% représente environ 18 jours sans loyer par an, soit un mois tous les 20 mois. Sur un loyer de 900€, c'est -45€/mois en moyenne. Dans certains marchés (villes étudiantes avec forte saisonnalité), la vacance peut atteindre 10-15% et représenter un risque significatif.
Avec une revalorisation annuelle de 2% des loyers et une mensualité fixe, le cashflow s'améliore chaque année. Après 10 ans, votre loyer de 900€ devient environ 1 097€, soit +197€/mois supplémentaire qui va directement dans votre cashflow (si les charges ne suivent pas au même rythme).