Le régime micro-foncier est la solution fiscale la plus simple pour les petits propriétaires bailleurs. Un seul chiffre à déclarer, un abattement automatique de 30%, et vous avez terminé. Mais ce régime simple est-il toujours le plus avantageux ? En 2026, la réponse dépend du niveau réel de vos charges.
Le régime micro-foncier en 2026 : les chiffres clés
- Seuil d'application : revenus bruts annuels inférieurs à 15 000 €
- Abattement forfaitaire : 30% sur les loyers bruts
- Base imposable : 70% des loyers perçus
- Prélèvements sociaux : 17,2% sur la base imposable (comme toujours)
- Obligations déclaratives : case 4BE de la déclaration 2042
Le seuil de 15 000 € : comment le calculer ?
Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur l'ensemble de vos revenus fonciers bruts, tous biens confondus. Il inclut :
- Les loyers hors charges (loyer nu)
- Les provisions sur charges récupérées auprès du locataire
- Les subventions ANAH ou aides perçues pour le bien
- Les indemnités d'assurance loyers impayés perçues
Si vous possédez plusieurs biens nus, additionnez tous les loyers pour vérifier que vous restez sous 15 000 €.
Quand le régime réel est-il plus avantageux ?
Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers. C'est souvent le cas quand :
- Vous avez réalisé des travaux importants dans l'année
- Votre bien est en copropriété avec des charges élevées
- Vous avez un emprunt immobilier avec des intérêts encore significatifs
- La taxe foncière est élevée (grandes villes)
- Vous faites appel à une agence de gestion locative (7-10% des loyers)
Calcul du point de bascule
La règle simple : comparez vos charges réelles au seuil de 30% des loyers :
| Loyers annuels | Abattement micro (30%) | Seuil charges réelles pour basculer au réel |
|---|---|---|
| 6 000 € | 1 800 € | > 1 800 € |
| 9 000 € | 2 700 € | > 2 700 € |
| 12 000 € | 3 600 € | > 3 600 € |
| 15 000 € | 4 500 € | > 4 500 € |
Exemple concret de comparaison
Marie possède un studio loué 700 €/mois (8 400 €/an). Ses charges : taxe foncière 620 €, charges copropriété 1 200 €, assurance PNO 180 €, frais agence 750 €. Total charges = 2 750 €, soit 32,7% des loyers.
- Micro-foncier : base imposable = 8 400 × 70% = 5 880 €
- Régime réel : base imposable = 8 400 − 2 750 = 5 650 €
- Économie TMI 30% + PS 17,2% = 47,2% × 230 € = 109 €/an en faveur du réel
Dans ce cas, le régime réel est légèrement plus avantageux mais la différence est modeste. Si Marie a des travaux cette année (même 2 000 €), le régime réel devient nettement plus intéressant.
Comment passer au régime réel ?
Le passage du micro-foncier au régime réel se fait simplement en remplissant la déclaration 2044 au lieu de la case 4BE. L'option est valable pour une durée minimale de 3 ans et est reconduite tacitement. Vous ne pouvez pas jongler d'une année à l'autre entre les deux régimes.
Micro-foncier et SCPI : une incompatibilité partielle
Si vous détenez des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les revenus distribués par la SCPI ne peuvent pas être déclarés en micro-foncier. La SCPI vous communique votre quote-part de revenus fonciers et de charges, que vous devez déclarer au régime réel, même si par ailleurs vos autres biens nus pourraient bénéficier du micro.
Micro-foncier ou régime réel : calculez votre impôt
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