Le rendement locatif est l'indicateur central de tout investissement immobilier. Pourtant, il existe plusieurs façons de le calculer, et confondre le brut avec le net peut conduire à des erreurs d'analyse coûteuses. Voici comment calculer et interpréter correctement chaque mesure en 2026.
Le rendement brut : le plus simple, le moins précis
Le rendement brut est le premier indicateur qu'un agent immobilier ou un vendeur met en avant. Il ne prend en compte que les loyers et le prix d'achat.
Exemple : Appartement acheté 180 000 €, loué 800 €/mois.
Rendement brut = (800 × 12) / 180 000 × 100 = 5,33%
Le prix d'achat total doit inclure les frais de notaire (7-8% dans l'ancien) et les frais d'agence éventuels. Un rendement affiché sans ces frais est une manipulation courante.
Le rendement net de charges : plus réaliste
Le rendement net déduit les charges annuelles récurrentes qui ne sont pas remboursées par le locataire.
Charges à déduire :
− Taxe foncière
− Charges copropriété non récupérables
− Assurance PNO
− GLI (si souscrite)
− Frais de gestion locative
− Provisions pour vacance locative et travaux
Suite de l'exemple : Charges annuelles : taxe foncière 850 €, copropriété 1 200 €, assurance 150 €, gestion agence 700 €. Total = 2 900 €.
Rendement net = (9 600 − 2 900) / 180 000 × 100 = 3,72%
L'écart entre brut et net est ici de 1,6 point — soit 30% de moins. C'est un écart typique en zone urbaine.
Le rendement net-net : la vérité fiscale
Le rendement net-net intègre l'impact fiscal selon votre situation personnelle. Il est le plus difficile à calculer mais le seul vraiment significatif pour comparer avec d'autres placements.
Suite de l'exemple : Revenus fonciers nets = 9 600 − 2 900 = 6 700 €. TMI 30% + PS 17,2% = 47,2% × 6 700 = 3 162 € d'impôts.
Revenu net-net = 9 600 − 2 900 − 3 162 = 3 538 €
Rendement net-net = 3 538 / 180 000 × 100 = 1,97%
Tableau de référence des rendements en 2026
| Indicateur | Bon | Excellent | Insuffisant |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | 5-7% | > 7% | < 4% |
| Rendement net de charges | 3,5-5,5% | > 5,5% | < 3% |
| Rendement net-net (TMI 30%) | 2,5-4% | > 4% | < 2% |
| Cash-flow mensuel net | 0 à +200 € | > +200 € | Négatif |
Le TRI (Taux de Rendement Interne) : le vrai indicateur de pilotage
Pour les investisseurs expérimentés, le TRI (ou IRR en anglais) est l'indicateur le plus complet. Il prend en compte la valeur temporelle de l'argent, l'ensemble des flux (loyers, charges, impôts, frais de revente, plus-value) sur toute la durée de détention.
Un TRI supérieur à 5% sur 10-15 ans est considéré comme excellent pour un investissement immobilier locatif résidentiel en 2026. Il est comparable à un placement financier avec levier.
Rendements moyens par ville en 2026
| Ville | Rendement brut moyen | Net estimé |
|---|---|---|
| Paris | 2,5-3,5% | 1,5-2,5% |
| Lyon | 3,5-4,5% | 2,5-3,5% |
| Bordeaux | 4-5% | 3-4% |
| Nantes | 4,5-5,5% | 3-4,5% |
| Marseille | 5-7% | 3,5-5% |
| Villes moyennes (Limoges, Reims…) | 6-9% | 4-7% |
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