Chaque année, environ 2 à 3% des loyers en France ne sont pas payés. Pour un propriétaire qui a emprunté pour investir, un impayé de plusieurs mois peut vite mettre en péril l'équilibre financier du projet. L'assurance loyers impayés, aussi appelée GLI (Garantie Loyers Impayés), est la solution de protection de référence en 2026.
Qu'est-ce que la GLI ?
La Garantie Loyers Impayés est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire bailleur qui le protège contre plusieurs risques :
- Le non-paiement du loyer par le locataire
- Les frais de procédure judiciaire (expulsion)
- Les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie
- La vacance locative dans certaines formules premium
- Les pertes de loyers pendant la trêve hivernale
Combien coûte une GLI en 2026 ?
Le tarif d'une GLI se situe généralement entre 2% et 4,5% des loyers charges comprises. Pour un loyer de 800 €/mois, cela représente entre 192 € et 432 € par an, soit 16 à 36 €/mois.
| Assureur / Offre | Taux prime | Franchise | Plafond mensuel |
|---|---|---|---|
| Galian (standard) | 2,5% | 3 mois | 3 500 € |
| Visale (gratuit Action Logement) | 0% | 1 mois | Loyer plafonné |
| Smartloc | 2,1% | 1 mois | Illimité |
| Axa Loyer Garanti | 3,5% | 0 (entrée immédiate) | 3 000 € |
| MMA Bailleur | 3,2% | 2 mois | 3 000 € |
Les critères de sélection des locataires imposés par la GLI
Pour bénéficier d'une GLI, le propriétaire doit respecter des critères stricts dans la sélection de son locataire. Les principaux critères exigés :
- Revenus nets mensuels supérieurs à 2,85 ou 3 fois le loyer charges comprises
- CDI (ou CDD de plus de 8 mois restants) ou fonctionnaire
- Absence de procédure d'expulsion en cours
- Dossier de location complet et vérifié
Ces critères peuvent paradoxalement éliminer des candidats solvables (indépendants, professions libérales avec revenus élevés mais variables). Dans ce cas, une caution solidaire ou un dépôt renforcé peut être une alternative.
GLI vs caution solidaire : que choisir ?
La caution solidaire (garant physique) est gratuite mais présente des risques : le garant peut disparaître, être insolvable, ou le locataire peut être en colocation avec difficulté à poursuivre un garant unique. La GLI offre une protection plus solide et standardisée.
Depuis la loi Boutin, il est interdit de cumuler GLI et caution solidaire d'un particulier (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).
La GLI est-elle déductible des revenus locatifs ?
Oui, la prime d'assurance GLI est intégralement déductible de vos revenus fonciers au régime réel. Pour un propriétaire à 30% de TMI avec une prime de 300 €/an, le coût réel après déduction fiscale est de 210 €/an soit 17,50 €/mois — un montant très raisonnable pour la tranquillité qu'elle procure.
Quand déclare-t-on un sinistre ?
En cas d'impayé, vous devez généralement :
- Envoyer une relance amiable (lettre recommandée) dès le 1er jour de retard
- Déclarer le sinistre auprès de votre assureur dans un délai souvent compris entre 30 et 90 jours selon le contrat
- Engager la procédure judiciaire si demandée par l'assureur (commandement de payer par huissier)
L'assureur prend en charge les loyers impayés après la franchise contractuelle et les frais d'huissier et d'avocat dans la limite des plafonds.
Les dégradations locatives : ce que couvre vraiment la GLI
La plupart des contrats GLI incluent une garantie dégradations qui couvre les réparations au-delà du dépôt de garantie. Le plafond varie de 3 000 à 10 000 €. Attention : cette garantie exige que l'état des lieux d'entrée soit détaillé et contradictoire, sinon le remboursement peut être refusé.
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